Piața imobiliară din Republica Moldova în prezent, după o stagnare continuă de câțiva ani, renaște a doua oară de după obținerea independenței. După ce 13 ani prețurile apartamentelor au scăzut, în prezent, de mai bine de un an, acestea sunt în creștere. Apartamentele de pe piața secundară vor fi din ce în ce mai accesibile, iar cele de pe piața primară vor fi din ce în ce mai greu să fie procurate. O analiză a pieței imobiliare este făcută de către Veaceslav Ioniță, expertul în politici economice al Institutului pentru Dezvoltare și Inițiative (IDIS) „Viitorul”, în cadrul emisiunii „Analize economice cu Veaceslav Ioniță”.
Pentru a face analiza respectivă, expertul a utilizat date de la diverse agenții imobiliare și oferite de către Banca Națională (BNM). Potrivit expertul, în acest an, 2021, se cumpără mai greu apartamente decât un an în urmă și decât acum 13 ani, când piața imobiliară a intrat în declinul continuu.
În 2006, spune economistul, trebuia să muncești 36,4 ani ca să procuri un apartament de 70 de metri pătrați în municipiul Chișinău. Ulterior, datorită creșterii substanțiale a salariilor în lei și a unui curs valutar stabil, proces început încă în 2007, a crescut puternic, până în 2020, capacitatea moldovenilor de plată, iar prețul apartamentelor tot scădeau. În anii 2019-2020 prețul apartamentelor noi au crescut nesubstanțial, iar al celor vechi practic a rămas neschimbat sau chiar au fost într-o ușoară scădere. Astfel, moldovenii au ajuns în 2020 că trebuie să lucreze 8,5 ani pentru procurarea unui apartament de 70 de metri păstrați. Însă, în acest an, după 13 ani de prețuri scăzute la apartamente, efortul financiar pentru procurarea unui apartament s-a înrăutățit, iar moldovenii trebuie, față de anul trecut, deja să lucreze 9,5 ani pentru a putea procura un apartament de 70 de metri pătrați. Explicația este, potrivit expertului, salariile moldovenilor au crescut, însă prețurile apartamentelor au crescut mult mai rapid, cu aproape 30% la apartamentele noi, decât salariile.
Analistul economic menționează că în anul 2008, în trimestrul IV, când piața imobiliară a ajuns la cel mai ridicat nivel, un apartament de 70 de metri pătrați din municipiul Chișinău costa aproape 61 de mii de euro. După aceasta, a urmat scăderea continuă până în 2018, când pentru un apartament de 70 de metri pătrați erau necesari circa 38 de mii de euro. La sfârșitul anului trecut, când prețurile apartamentelor de aflau de jumătate de an în creștere, trebuiau deja 42 de mii de euro pentru un apartament de 70 de metri pătrați. În acest an, în trimestrul III, un apartament de 70 de metri pătrați în Chișinău, deja costă 50 de mii de euro.
Veaceslav Ioniță, a mai afirmat că pentru prima dată în trimestrul III al acestui an salariul mediu anual în Republica Moldova a trecut de 5 mii de euro. Până în 2016 acesta a fost pe o linie dreaptă – de 2800 de euro. Din 2017 a început să crească semnificativ salariul mediu lunar pe economie în Republica Moldova. În trimestrul III al acestui an se estimează că va fi, în mediu lunar, de 9100 de lei. Ca rezultat, avem un salariu mediu anual de 5073 de euro.
În acest an, remarcă expertul, avem o creștere salarială de 150 de euro, comparativ cu anul trecut, iar până la sfârșitul probabil va fi de 170-180 de euro. Însă, prețul apartamentelor a crescut cu mult mai mult. Din acest considerent, accesul cetățenilor la apartamente a devenit mai dificil decât anul trecut. Totuși, expertul estimează că în acest an, în Republica Moldova, va fi cel mai mare număr de tranzacții cu apartamente din toată istoria țării: între 29 și 30 de mii de apartamente vor fi vândute.
Economistul mai susține că în anii 2007-2008 prețul apartamentelor noi erau mai mici decât ale celor vechi. În 2009, erau aproape egale. Această situație s-a păstrat constant până în anii 2016-2017, din cauza că se ieftineau toate.
Analistul economic a mai afirmat că după criza mondială din domeniul mobiliar din 2008, prețul apartamentelor în majoritatea țărilor au căzut semnificativ, însă piața și-a revenit în 2-3 ani. În Republica Moldova, piața a fost în declin până în 2018, prețurile au tot scăzut timp de 10 ani. Între 2018 și 2019 a fost înregistrată o stabilitate a prețurilor. Din 2019 a început să crească nesemnificativ prețul la apartamentele noi, iar din 2020 la cele vechi. Anul trecut au fost creșteri de 12% într-un singur trimestru, la începutul anului curent – de 5%, iar în trimestrul III din acesta an – ceva mai mult de 3%. În prezent se atestă o încetinire a ritmului de creștere a prețurilor la apartamente.
În opinia mea lui Veaceslav Ioniță, în Republica Moldova se profilează tot mai clar o segmentare a pieței. Există o diferență de 33% dintre apartamentele noi și cele vechi. Circa 25% dintre moldoveni preferă, doresc și pot să procure apartamente noi, care deja au prețuri cu mult mai mari, iar în următorii ani prețul apartamentelor noi ar putea fi de până la două ori mai mari decât al celor vechi.
Potrivit economistului, încă nu am ajuns la prețurile care au fost în anii 2008, când trebuia să cumperi cu 900 de euro un metru pătrat din suprafața unui apartament, față de media de 702 euro în prezent. Totuși, chiar dacă se întorc acele timpuri, astăzi este mai ușor să procuri un apartament decât acum 15 ani. Instrumentele financiare disponibile astăzi acum 13 ani pur și simplu nu existau. În prezent, moldovenii foarte ușor pot accesa credite imobiliare.
În acest an, a remarcat expertul, portofoliul de credite imobiliare crește lunar cu circa 280 de milioane de lei. În 2019 se dădeau lunar 191 de milioane de lei. În perioada 2005-2017 practic nu se acordau credite imobiliare. În acest an, în primele nouă luni, moldovenii s-au împrumutat mai mult decât în orice an din istoria Republicii Moldova. În nouă luni băncile au alocat deja cetățenilor 2,5 miliarde de lei pentru procurarea de imobile, iar până la sfârșitul anului va aloca cel mai probabil încă un miliard de lei.